Il Contratto preliminare è l'accordo con cui le parti si obbliagano a stipulare un successivo contratto definitivo; il contratto preliminare deve essere redatto nella stessa forma prescritta dalla legge per il definitivo e deve contenere tutto ciò che è previsto nel contratto di compravendita:
a) l'individuazione delle parti contraenti;
b) l'oggetto della compravendita;
c) il prezzo da versare al compratore;
d) l'anticipo da corrispondere al momento della sottoscrizione;
e) le modalità di pagamento a saldo;
f) eventuale mutuo;
g) tutte le condizioni degne di evidenza;
In caso di inadempienza degli obblighi pattuiti da parte dell’acquirente verrà trattenuta dal venditore la caparra confirmatoria, se l’inadempienza è da parte del venditore verrà richiesto dall'acquirente il doppio della caparra.
E’ inoltre facoltà di parte adempiente richiedere, ove possibile, l’esecuzione del contratto stesso.
Registrazione del preliminare di vendita o compromesso
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione, su ogni copia va applicata una marca da bollo da 14,62 euro, la registrazione comporta il versamento dell'imposta di registro in misura fissa pari ad euro 168,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita, sono inoltre dovute le imposte proporzionali sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra. Sulla caparra si applica sempre l'imposta di registro con l'aliquota dello 0,5 % mentre sull’acconto se la compravendita è soggetta ad imposta di registro si applica l’imposta pari al 3% (prima o seconda casa)
Nelle compravendite soggette all'imposta di registro (4% per la prima casa, 10% per la seconda casa, 20% per le case di lusso) l'imposta proporzionale pagata sull'acconto o sulla caparra rappresenta sempre un anticipo sull'imposta da pagare al rogito. Per consentire il recupero delle imposte pagate sul compromesso, è necessario consegnare al notaio la documentazione in originale relativa alla sua registrazione e ai pagamenti eseguiti.
La registrazione del contratto preliminare è sempre stata obbligatoria e la normativa vigente impone di indicare nel rogito i pagamenti gia avvenuti con l'indicazione degli importi e del metodo di pagamento (assegno, bonifico) rendono evidente agli occhi del fisco, la presenza di un compromesso.
La formulazione della norma fa si che l' agente immobiliare è obbligato a registrare il contratto preliminare o compromesso anche quando viene redatto dalle parti autonomamente, quando l'accordo tra le parti è stato raggiunto grazie al suo intervento. L'obbligo pertanto si estende anche ai preliminari eventualmente sottoscritti presso lo studio del notaio, con la sola eccezione di quelli autenticati dal notaio stesso, per i quali egli deve provvedere direttamente alla registrazione e alla trascrizione nei registri immobiliari.
E' da ricordare infine che la proposta contrattuale (proposta di acquisto) nel caso in cui, all'accettazione si converta automaticamente in contratto preliminare, fa scaturire l'obbligo della registrazione. In caso di ritardo della registrazione (oltre 20 giorni dalla data di sottoscrizione) si applica una sanzione pari al 30% dell'imposta dovuta oltre agli interessi legali.
