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IL MUTUO

Vista la particolare complessità e delicatezza della materia, si è ritenuto di farne una trattazione puntuale e il più possibile precisa al fine di contribuire a chiarirne gli aspetti e le novità rilevanti.

1. Definizione

1.1 Il mutuo è il contratto con il quale una parte consegna all’altra una determinata somma di denaro con obbligo alla restituzione della stessa, normalmente maggiorata degli interessi (artt. 1.813 e ss. Codice Civile).

2. La richiesta

2.1 Chiedere e ottenere un mutuo per l’acquisto della casa oggi è un’operazione molto frequente ma richiede - come ogni prodotto giuridico - attenzione.

2.2 Per ottenere un mutuo è normalmente sufficiente rivolgersi a una banca e fornire i documenti che questa chiede.

2.3 Se si ritiene di avvalersi di un mediatore creditizio, è opportuno conoscere preventivamente il compenso da riconoscere destinato ad incrementare il costo dell’operazione.

2.4 La garanzia ipotecaria impone per Legge la prestazione notarile, in quanto si va a toccare il registro pubblico delle proprietà immobiliari e ciò può essere fatto esclusivamente da un soggetto qualificato, pubblico ufficiale, che impedisca frodi a danno della banca e dei clienti e che se ne assuma la responsabilità a garanzia delle parti.

2.5 Chi chiede un mutuo ipotecario e ha bisogno di chiarimenti può rivolgersi, oltre che alla banca, anche alle Associazioni dei consumatori e al notaio di fiducia, professionista imparziale, la cui scelta spetta al mutuatario e il cui intervento può essere utilizzato al meglio per avere tutta la consulenza e le informazioni necessarie relative all’operazione.

2.6 La prassi di rivolgersi per tempo al notaio è veramente determinante e da incentivare, in quanto il notaio ha minore possibilità di azione se i problemi vengono posti nell’imminenza di scadenze contrattuali quando l’acquirente dell’immobile, per fare fronte agli impegni assunti, ha l’assoluta necessità di giungere in qualsiasi modo e senza ritardi all’erogazione del finanziamento.

2.7 È il caso di ricordare, inoltre, che l’intervento preventivo del notaio in contratti di questo genere costituisce un’opportunità effettiva di ottenere assistenza legale ordinariamente e complessivamente compresa nel costo dell’atto notarile.

3. Chiarezza del contratto

3.1 A volte i contratti di mutuo sono di difficile comprensione. Questo in parte è dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili; certamente uno sforzo di semplificazione garantirebbe un rapporto più chiaro tra banche e clienti.

3.2 I consumatori, ai sensi del Codice del consumo (Decreto Legislativo 206/2005), hanno un vero e proprio diritto a una informazione esauriente, chiara e comprensibile; principio che è contenuto nella nuova disciplina nazionale sulla trasparenza dell e operazioni e dei servizi bancari. Per effetto di quest’ultima normativa, le banche sono anzitutto tenute a mettere a disposizione della clientela nei locali aperti al pubblico un foglio informativo il quale deve contenere, tra l’altro, le condizioni economiche dell’operazione e le principali clausole contrattuali che la regolano. Tale informativa può essere attuata anche mediante l’utilizzo di un prospetto chiamato E.S.I.S. (European Standardised Information Sheet). Caratteristica dell’E.S.I.S. è quella di fornire un’informativa personalizzata relativa al prodotto individuato come preferibile, contenente, tra l’altro, l’indicazione del tasso nominale e di quello effettivo, la durata, le rate e i relativi importi, le spese accessorie e altro. Il cliente è così in grado di valutare più agevolmente e soprattutto di confrontare le condizioni di mutuo proposte dalle diverse banche e di scegliere l’offerta più conveniente.

3.3 Il cliente (mutuatario), una volta scelta la banca finanziatrice, ha poi il diritto di avere in consegna da quest’ultima, con un congruo anticipo prima della conclusione del contratto, una copia completa del testo contrattuale per una ponderata valutazione del suo contenuto. La consegna di tale copia non impegna le parti alla conclusione del contratto. È senz’altro da raccomandare al consumatore un effettivo e tempestivo esercizio di tale diritto, perché solo avendo il tempo di leggere le clausole economiche e normative del contratto (e di tutti gli allegati), o di farle leggere al notaio di fiducia o alle Associazioni dei consumatori, può richiedere eventuali modifiche e correzioni, nonché evitare sorprese dell’ultimo istante.

3.4 Al contratto deve altresì essere unito un documento di sintesi volto a fornire al cliente con chiara evidenza un riassunto delle più significative condizioni contrattuali ed economiche. Se si incontrano difficoltà nella comprensione di tali documenti e delle indicazioni fornite dai funzionari di banca, ci si può rivolgere sia alle Associazioni dei consumatori, sia al notaio, che daranno le informazioni e le spiegazioni del caso.

3.6 Qualunque cliente ha il diritto di scegliere il notaio di propria fiducia: può rivolgersi ad esso senza soggezione, anche prima della scelta definitiva della banca, allo scopo di ottenere informazioni e consigli.

4. Il tasso di interesse e la durata

4.1 Il tasso e la durata sono senz’altro gli elementi principali da tener presenti nella valutazione di un mutuo.

4.2 Il tasso degli interessi può essere fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che devono essere definiti con criterio di obiettività e terzietà.

4.3 La scelta tra tasso fisso e variabile è questione di merito, relativamente alla quale il mutuatario ha piena discrezionalità, assumendone il rischio con totale responsabilità: preferisce il primo, di massima, colui che ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto un buon affare, perché la sua rata resterà invariata; ma se invece il costo del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare un interesse fuori mercato. Preferisce il tasso variabile in particolare chi ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere, e non vuole perdere la possibilità che la sua rata di pagamento si abbassi conseguentemente; se, invece, il costo del denaro sale, aumenterà anche l’importo della rata. Il tasso di un mutuo variabile è – normalmente – più basso di quello di un mutuo a tasso fisso.

4.4 Ferma restando la suddivisione principale tra mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile, esistono diverse tipologie di contratti in cui i suddetti criteri possono fondersi o alternarsi: ad esempio, con il termine di mutuo a tasso misto si indica l’ipotesi in cui, a scelta del mutuatario, e secondo le modalità stabilite nel contratto, il tasso di interesse passa da fisso a variabile o viceversa; si chiama mutuo con cap quello a tasso variabile ma che non può mai superare un certo tetto massimo predefinito; esistono, poi, i mutui a tasso variabile ma con rata fissa, in cui gli eventuali aumenti o diminuzioni del parametro di riferimento si riflettono sulla durata del contratto allungandola o abbreviandola; ed altri casi ancora. È anche necessario informarsi se il mutuo proposto dalla banca abbia un tasso iniziale (di ingresso) più basso per le prime rate rispetto al tasso che verrà applicato successivamente per la restante maggior parte delle rate (cosiddetto tasso a regime, il quale è, ovviamente, quello più importante).

4.5 Al fine di avere una chiara rappresentazione degli obblighi cui occorrerà fare fronte, è senz’altro opportuno richiedere alla banca il piano di ammortamento. Questo documento consiste in una tabella contenente l’indicazione di tutte le rate da pagare (suddivise tra capitale e interessi) e le date di scadenza: ciò consente una più chiara pianificazione del bilancio familiare. I dati forniti dal piano di ammortamento sono, a seconda dei casi, più o meno indicativi: nel caso di mutuo a tasso variabile, infatti, sono calcolati sulla base del tasso al momento della stipula, e non possono tener conto anche delle eventuali future variazioni dei tassi di mercato. Si chiama pre ammortamento il periodo di tempo - generalmente di breve durata - durante il quale il mutuatario è impegnato a restituire rate composte da soli interessi e non anche da capitale.

5. I costi accessori

5.1 Al costo complessivo del mutuo contribuiscono, oltre agli interessi, anche altre spese che è necessario conoscere per tempo.

5.2 Qui, infatti, si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione, e confrontare – banca per banca – le spese di perizia e di istruttoria e ogni altra voce di costo. Tra queste – oltre, come già detto, l’eventuale mediazione creditizia – vi sono anche le assicurazioni, più o meno obbligatorie, con le quali ci si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell’immobile concesso in garanzia, o di invalidità e di morte di chi contrae il prestito. Dei contratti di assicurazione vanno verificati con attenzione, tra l’altro, la durata, le modalità di pagamento, l’eventuale sovrapposizione con altre assicurazioni già esistenti, ad esempio quelle condominiali, e altro. Queste spese aggravano il costo complessivo del mutuo e ne rendono più difficile la valutazione.

5.3 Allo scopo di fare chiarezza, le banche forniscono al cliente - e il cliente ha il diritto di ottenere prima della stipulazione del contratto - l’I.S.C. (Indicatore Sintetico di Costo), che deve essere riportato sul foglio informativo e sul prospetto E.S.I.S. Si tratta di un indice calcolato in conformità al T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale), che fornisce in termini percentuali il costo effettivo, rappresentato cioè da un tasso che tiene conto, oltre che del tasso nominale degli interessi, anche degli altri oneri da sostenere per utilizzare il credito.

5.4 Con tale indice il cliente dovrebbe essere in grado di confrontare su base omogenea il costo reale dei mutui proposti dalle varie banche.

6. Il trattamento fiscale

6.1 È bene inoltre informarsi preventivamente presso la banca, il notaio di fiducia o le Associazioni dei consumatori, delle imposte che gravano il mutuo e delle spese notarili. Il trattamento fiscale dei finanziamenti bancari è regolato dall’articolo 15 e seguenti del D.P.R. 601/1973: in luogo delle ordinarie imposte, sempre che la durata del finanziamento sia stabilita in più di diciotto mesi, si applica un’imposta sostitutiva a carico del cliente. L’imposta è pari allo 0,25% dell’importo mutuato, fatta eccezione per i finanziamenti contratti per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di abitazioni diverse dalla prima casa, per i quali l’imposta sale al 2%.

7. I costi notarili

7.1 Quanto alla parcella notarile, essa è fissata sulla base di una tariffa approvata con decreto ministeriale: è legittimo richiedere al notaio di fiducia un preventivo, esibendogli la documentazione necessaria per una valutazione realistica del lavoro da compiere. La parcella notarile è di base calcolata sul valore della pratica la quale, ai sensi di legge, coincide con l’importo per cui viene iscritta l’ipoteca; detto valore, come si vedrà più avanti, è superiore alla somma mutuata anche in misura notevole. Il preventivo è da valutarsi con prudenza, anche alla luce della complessità della pratica.

8. L’erogazione del mutuo

8.1 Poiché l’ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell’apposito ufficio (Agenzia del Territorio), e ciò può essere fatto solo dopo la sottoscrizione del contratto di mutuo, a volte la banca trattiene la somma mutuata sino a quando sia certa dell’avvenuta iscrizione (e consolidamento) dell’ipoteca: ciò significa dover aspettare, a seconda dei casi, anche due o tre settimane dopo la stipulazione prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito.

8.2 Nel caso di mutuo assunto al fine del pagamento del prezzo di una compravendita immobiliare, il venditore dovrà di conseguenza attendere diversi giorni per essere pagato. Bisogna, dunque, informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro.

8.3 Per evitare questa attesa alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di un contratto diverso dal mutuo, chiamato prefinanziamento: in tal caso è opportuno verificare quali siano gli interessi e gli altri eventuali oneri che la banca richiede.

8.4 In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito. È compito del notaio di fiducia proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili.

9. Il tasso di mora e l’inadempimento

9.1 Il tasso di mora è generalmente superiore a quello ordinario, al fine di disincentivare il ritardo nei pagamenti; anch’esso, però, secondo i più recenti orientamenti normativi e giurisprudenziali, non può esorbitare certi livelli affliggendo in modo eccessivo il mutuatario. In alcuni contratti, accanto alla mora, si aggiungono altre voci (commissioni di insoluto, spese di recupero crediti, ecc.), che ottengono nella sostanza il risultato di maggiorare l’ammontare di risarcimento a carico del mutuatario.

9.2 Il ripetersi di ritardi, o addirittura di definitivi mancati pagamenti delle rate, conduce alla decadenza dai termini di rateizzazione o alla risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente obbligo di restituzione immediata dell’intero capitale e di tutti gli accessori maturati: la mancata restituzione apre la strada al recupero coattivo del credito, mediante le procedure giudiziarie esecutive, con i relativi costi a carico del debitore, che comportano la vendita forzata dell’immobile concesso in ipoteca.

10. La sospensione del pagamento

10.1 Per i contratti di mutuo riferiti all’acquisto di unità immobiliari adibita ad abitazione principale del mutuatario, la Legge 244/2007 ha introdotto la facoltà per il debitore di chiedere la sospensione del pagamento delle rate per non più di due volte e per un periodo massimo complessivo non superiore a diciotto mesi nel corso dell’esecuzione del contratto e sempre che non siano iniziate le suddette procedure esecutive. Per ottenere tale beneficio, però, il mutuatario deve dimostrare di non essere in grado di provvedere al pagamento delle rate e deve fornire questa dimostrazione secondo le modalità previste da un regolamento di attuazione non ancora emanato: fino ad allora la facoltà di sospensione, a meno che non sia prevista contrattualmente, non è operativa.

10.2 Gli inadempimenti verificatisi nel settore dei finanziamenti causano le dovute segnalazioni ad enti pubblici e privati appositamente costituiti per il controllo e la prevenzione delle frodi e il rischio del credito, e che hanno lo scopo di monitorare la puntualità dei pagamenti effettuati; la segnalazione degli inadempimenti a questi enti può pregiudicare l’ottenimento di nuovi finanziamenti. I Sistemi di Informazione Creditizia (S.I.C.), gestiti dagli enti privati sono soggetti a codici deontologici e di buona condotta; la banca dati gestita da enti pubblici(detta Centrale Rischi) è disciplinata dalle istruzioni della Banca d’Italia.

11. La garanzia ipotecaria e le eventuali garanzie accessorie

11.1 L’ipoteca è la garanzia che la banca acquisisce allo scopo di agevolare il recupero forzato del proprio credito quando il debitore non paga. Essa si dice di primo grado quando non è preceduta da altre ipoteche. Per determinare il valore dell’ipoteca, alla somma mutuata (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi concordati, quelli previsti per eventuali ritardi nei pagamenti, le eventuali spese giudiziali, ecc. Per questa ragione, come sopra già detto, l’ipoteca viene iscritta per un importo anche notevolmente superiore a quello del mutuo. Tale ipoteca viene poi cancellata a seguito dell’estinzione del debito. Per le procedure relative alla cancellazione si rinvia all’apposito paragrafo 9 del capitolo terzo.

11.2 Nel concedere un mutuo la banca deve considerare non solo il valore dell’immobile offerto in garanzia, ma anche la capacità economica del debitore di pagare le rate del mutuo (un elemento di valutazione è costituito dalla dichiarazione dei redditi). Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio), che si assume così l’impegno di pagare quanto dovuto dal debitore in caso di suo inadempimento. Della fideiussione devono essere determinati ii limiti di importo e di durata.

12. L’estinzione anticipata e le eventuali penali

12.1 Nei contratti di credito fondiario (disciplinati dall’articolo 38 e seguenti del Decreto Legislativo 385/1993, Testo Unico Bancario), la possibilità di restituire il mutuo anticipatamente è una facoltà attribuita dalla legge al mutuatario.

12.2 Generalmente anche negli altri contratti è convenzionalmente prevista tale possibilità. Il mutuatario può quindi decidere, a un certo punto

dell’ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemente smette di pagare gli interessi.

12.3 A fronte di questo mancato guadagno la banca può, in linea generale e se previsto nel contratto, richiedere un compenso (chiamato anche commissione e, a volte, penale). Tuttavia, ai sensi della Legge 40/2007 sono ora nulle e non possono essere stipulate clausole che prevedano penali, commissioni né altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollati a seguito di frazionamento) per le seguenti finalità: “per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche.”. In caso di mutui contratti, con le finalità sopra descritte, prima del 2 febbraio o del 3 aprile 2007 (a seconda dei casi), i costi per l’estinzione anticipata o il rimborso parziale anticipato sono stati ridotti in base all’accordo raggiunto tra l’ABI e le Associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale il 2 maggio 2007, ed al nuovo accordo del 17 marzo 2008 relativo ai mutui frazionati.

12.4 Per i casi residuali in cui la predetta commissione sia ancora ammissibile, lo stesso è disciplinato da una delibera del C.I.C.R. del 9 febbraio 2000, peraltro dettata solo per i mutui di credito fondiario, secondo la quale il compenso deve – ove previsto - essere fissato in via “esclusiva eomnicomprensiva”, e il contratto deve prevedere con apposita ed espressa menzione, che “nessun altro onere può essere addebitato”. Non solo: deve essere indicata specificatamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando eventualmente indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazione della formula. Di norma il compenso per l’anticipata estinzione è più basso nei contratti di mutuo a tasso variabile che nei contratti di mutuo a tasso fisso.

13. La detraibilità fiscale degli interessi passivi e degli oneri accessori

13.1 La legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e degli oneri accessori (tra cui la parcella notarile sul mutuo) pagati per mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale; la detrazione è circoscritta alla parte di interessi, ed oneri, relativa alla quota del mutuo che copre il prezzo di acquisto dell’abitazione dichiarato nell’atto di compravendita e le altre voci di spesa ammesse.

13.2 È prevista la detraibilità fiscale anche degli interessi relativi ai mutui contratti per la costruzione (e per alcuni casi di ristrutturazione edilizia particolarmente rilevante), dell’abitazione principale.

13.3 Il diritto alla detraibilità fiscale è conservato anche nei casi di rinegoziazione, surrogazione e con certi limiti, sostituzione del mutuo.

13.4 Il vantaggio fiscale è un elemento di cui tener conto nella valutazione del costo complessivo del mutuo: è però senz’altro opportuno farsi consigliare dal notaio di fiducia, o da un esperto fiscalista, per orientarsi correttamente nell’intricata rete delle condizioni e dei limiti alla detrazione.

13.5 Attualmente, se l’acquirente ha contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, propria o di suoi familiari, potrà detrarre dalla Dichiarazione dei Redditi relativa all’anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati indipendenza del mutuo, sino a un importo di ¤ 3.615,20 (per un risparmio che può giungere quindi a circa ¤ 687 per anno), da ripartire tra tutti gli intestatari del mutuo stesso. Se il mutuo è intestato a entrambi i coniugi e un coniuge è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote di interessi.

13.6 La detrazione è ammessa a condizione che: l’appartamento sia stato adibito ad abitazione principale di tutti gli intestatari dell’immobile entro un anno dall’acquisto; l’acquisto sia avvenuto nell’anno precedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo.

13.7 Qualora il prezzo dichiarato nell’atto di vendita sia inferiore all’importo del finanziamento, la detrazione non spetta sugli interessi che si riferiscono alla parte di mutuo eccedente l’ammontare del prezzo, perché è ammessa soltanto nei limiti del valore dichiarato in atto.

13.8 Tra gli oneri accessori detraibili rientrano l’imposta sostitutiva, l’imposta per l’iscrizione di ipoteca, le spese di istruttoria, di perizia e quelle notarili relative alla stipulazione del mutuo.

13.9 Se viene acquistata un’unità immobiliare oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati da concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’appartamento è adibito a dimora abituale e comunque entro due anni dall’acquisto.

14. La rinegoziazione del mutuo

14.1 Le variazioni nell’andamento del costo del denaro e le innovazioni nelle offerte sul mercato, possono far sorgere, in alcuni casi, la convenienza a “cambiare in corsa” le condizioni dei mutui: tali modifiche si possono effettuare con diversi strumenti. La rinegoziazione (a volte meglio: ricontrattazione) è un istituto di nuova affermazione nel panorama giuridico europeo, ma è comunque legato a un nuovo accordo di entrambe le parti(banca - cliente).

14.2 La rinegoziazione riguarda principalmente il tasso e/o la durata. Ai sensi della Legge 244/2007 è sempre salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione delle condizioni del contratto di mutuo in essere senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata. Nei casi in cui qualche banca abbia obiettive ragioni per chiedere di formalizzare l’accordo di rinegoziazione in forma notarile o autentica il Consiglio Nazionale del Notariato ha comunicato la disponibilità a una concreta riduzione dei compensi dovuti per l’intervento del notaio.

15. La surrogazione (c.d. “PORTABILITA’ DEL MUTUO”)

15.1 La Legge 40/2007 ha previsto un nuovo modo per far conseguire risparmi ai mutuatari: si tratta della “portabilità” (o surrogazione). Il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi; il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.

15.2 Al fine di usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli ed eventualmente di ottenere anche liquidità per soddisfare sopraggiunte necessità finanziarie, è anche possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca (mutuo di sostituzione). In tale caso, occorrerà tener conto sia dei costi connessi con l’anticipata estinzione, sia di quelli derivanti dall’accensione di un nuovo contratto di finanziamento.

15.3 In particolare, per quanto riguarda la surroga, per realizzare l’operazione di portabilità dell’ipoteca di cui sopra la normativa prevede:

a) il contratto di mutuo tra la banca subentrante (cioè la “nuova” banca scelta dal cliente per effettuare la nuova operazione di mutuo finalizzata all’estinzione del finanziamento in essere) e il cliente, in cui sia espressamente indicata la specifica destinazione della somma mutuata;

b) la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria (cioè la banca che ha in essere il finanziamento da estinguersi con le somme concesse a mutuo dalla banca subentrante), in cui il debitore dichiara la provenienza della somma impiegata nel pagamento;

c) il consenso alla surrogazione, con il quale il debitore surroga la nuova banca mutuante nei diritti di garanzia della banca mutuante originaria e in forza del quale, sussistendo gli altri presupposti stabiliti in particolare dall’art. 1.202 Codice Civile, viene eseguita dal Conservatore dei Registri Immobiliari (ossia il responsabile dell’Agenzia del Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare) ai sensi dell’art. 2.843 Codice Civile, l’annotazione da cui consegue la trasmissione dell’ipoteca dalla Banca originaria alla “nuova” Banca subentrante.

15.4 L’annotazione della surrogazione conclude il procedimento di portabilità e assicura il subentro, con efficacia nei confronti di chiunque, della “nuova” banca mutuante nella garanzia ipotecaria che assisteva il precedente mutuo.

15.5 Al fine di poter richiedere al responsabile dell’Agenzia del Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare l’annotazione della surroga nell’ipoteca è necessario che l’operazione di surrogazione risulti da atto pubblico o scrittura privata autenticata.

15.6 Il mutuo, la quietanza e il consenso alla surrogazione possono risultare o da un unico atto o da tre atti distinti e separati.

15.7 Occorre peraltro tenere presente che tali atti, anche se scindibili dal punto di vista formale, vale a dire della concreta modalità di redazione, sono invece strettamente legati sotto il profilo logico e sostanziale. Pertanto, sebbene non sia strettamente necessaria la compresenza della banca originaria, della banca subentrante e del cliente, appare opportuno e funzionale al buon esito dell’operazione assicurare tale compresenza e quindi, stipulare in un unico contesto i tre atti dell’operazione di portabilità facendo ricorso a un atto unico: in realtà si tratta di un unico documento contenente:

- il mutuo;

- la quietanza (in tale atto la banca originaria si obbliga a non richiedere secondo la disciplina di cui all’art. 13 comma 8 D.L. n. 7/2007 e sua conversione in legge

- la cancellazione dell’ipoteca a suo tempo iscritta, e presta inoltre consenso all’annotazione della surrogazione a margine della predetta iscrizione ipotecaria);

- il consenso alla surrogazione della nuova banca mutuante nella posizione dell’originaria banca creditrice.

15.8 Tale unico documento dovrà essere sottoscritto da tutte le parti interessate mediante atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata); l’intervento nell’atto della banca originaria risulterà ovviamente circoscritto al rilascio della quietanza di pagamento ed alle conseguenti dichiarazioni, e per tale banca interverrà un rappresentante munito degli idonei poteri.

15.9 L’intervento del notaio nel procedimento di portabilità è garanzia del miglior funzionamento dell’istituto. L’atto notarile (sia nella forma dell’atto pubblico, sia in quella della scrittura privata autenticata) garantisce infatti:

- certezza di data all’atto medesimo (come evidenziato anche dalla circolare dell’Agenzia del Territorio del 21 giugno 2007);

- certezza non solo della riferibilità dell’atto a chi lo ha sottoscritto (accertamento dell’identità personale delle parti ai sensi dell’art. 49 della legge

notarile), ma anche della verifica della capacità, della legittimazione e dei poteri di rappresentanza di quest’ultimo (art. 54 del regolamento notarile);

- controllo di legalità del contenuto dell’atto (art. 28 della Legge Notarile) e più in generale informazioni e chiarimenti da parte del notaio (pubblico ufficiale imparziale) riguardo al contenuto ed agli effetti dell’atto;

- idoneità del titolo ai fini della esecuzione della pubblicità immobiliare, ma anche, ricorrendone le condizioni, idoneità dell’atto quale titolo esecutivo.

GLOSSARIO

Diritti reali le garanzie reali o diritti reali conferiscono all'istituto di credito la possibilità di rivalersi sui beni sui quali è stata iscritta la garanzia, tutelando la banca da rischi di tipo finanziario; le garanzie reali sono rappresentati da l'ipoteca ed il pegno.

Estinzione anticipata procedura per mezzo della quale il debitore corrisponde all'istituto mutuante la parte di capitale rimanente in una sola soluzione prima delle scadenze contemplate dal contratto di mutuo.

Penale di estinzione anticipata somma di denaro che il soggetto mutuatario è tenuto a versare alla banca nel caso in cui questi sia intenzionato ad estinguere in via anticipata il debito rimanente  Esenti i contratti di mutuo stipulati a decorrere dal 2 febbraio 2007

Pegno tipo di garanzia reale che prevede che l'istituto creditizio possa rivalersi su un bene di proprietà del mutuatario, in maniera funzionale all'estinzione del debito.

Euribor acronimo di "Euro Interbanking Offered Rate", indica il costo del denaro per l'istituto finanziario, rappresentando un indice indispensabile per determinare quanto vale il tasso di interesse previsto per una soluzione a tasso variabile.

Fideiussione atto attraverso il quale un terzo si propone di restituire gli importi monetari previsti dal contratto di mutuo nelle scadenze stabilite, nel caso in cui il soggetto che aveva originariamente sottoscritto il mutuo non abbia la possibilità di farvi fronte.

Ipoteca diritto di garanzia in genere iscritto sull'abitazione per cui è stato richiesto il mutuo, che permette alla banca di evitare delle perdite finanziarie qualora il mutuatario non rispetti ciò che è stabilito dal contratto; se si verifica questa condizione, l'ente mutuante può espropriare bene sul quale grava l'ipoteca.

Isc altresì indicato con l'appellativo di Taeg, costituisce una valutazione del complessivo costo di un mutuo, prendendo in considerazione elementi che il Tan non considera, come per es. le assicurazioni vincolanti o il tasso a regime e quello di ingresso.

Istruttoria fase susseguente alla domanda di mutuo, in cui l'ente bancario mette in atto alcuni accertamenti volte ad analizzare la situazione reddituale del richiedente il finanziamento al fine di assicurarsi della idoneità di questi a conseguirlo. Le spese ascrivibili a questa fase risultano essere a carico del richiedente il mutuo.

Mutuo forma contrattuale con la quale un ente di finanziamento eroga a beneficio di un soggetto una certa somma economica, solitamente volta all'acquisto di un'abitazione, che egli sarà tenuto a restituire entro uno specifico periodo di tempo e sulla base di condizioni ben precise.

Mutuo con tasso fisso tipologia di mutuo caratterizzata da un tasso di interesse che non varia in relazione ai tassi di mercato.

Mutuo con tasso variabile tipologia di mutuo caratterizzata da un tasso di interesse che si modifica a seconda delle variazioni che si presentano a livello dei tassi di mercato.

Mutuo con tasso misto mutuo che consente al richiedente di passare da un tasso di tipo variabile ad un tasso di tipo fisso o di procedere nel verso opposto.

Piano di ammortamento piano che mostra informazioni relative alla modalità mediante le quali sarà effettuato il rimborso del debito. Tra questi dati si individuano ammontare della rata, ammontare del debito già estinto e capitale ancora da versare.

Spread indice che, addizionato al tasso Euribor o Eurirs, consente di determinare il tasso di interesse finale applicato ad un mutuo; rappresenta il guadagno dell'istituto creditizio.

Tasso di ingresso tasso di interesse particolarmente vantaggioso e previsto per il periodo iniziale di un mutuo a tasso variabile o a tasso misto, solitamente per una durata non superiore ai 2 anni. Tasso a regime tasso effettivo applicato ad un mutuo, che tiene conto della somma dell'indice Euribor e dello spread previsto dalla banca. Taeg acronimo di Tasso Annuale Effettivo Globale, si tratta di un indice che mostra qual'è il costo totale di un mutuo. Si rivela decisamente valida per effettuare confronti tra differenti mutui e per valutare i vantaggi di una proposta. Tasso di interesse misura calcolata percentualmente sull'importo totale del mutuo, indicativo del prezzo pagato dal mutuatario all'istituto finanziario per ottenere soldi in prestito.