Locazioni

IL CONTRATTO DI AFFITTO
La legge 431 del 1998 che regola il settore delle case in affitto consente soltanto 4 tipi di contratti:
1. contratto della durata di quattro anni, rinnovabile per altri 4 anni, con la possibilità per il proprietario di casa e per chi prende lʼappartamento in affitto di stabilire liberamente il canone di affitto.
2. contratto della durata di tre anni, con un canone di affitto più basso della media dei prezzi di mercato, definito applicando accordi sindacali stipulati a livello comunale;
3. contratto transitorio che non può superare i diciotto mesi di durata, regolato da accordi comunali fra i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare;
4. contratto per studenti universitari sulla base di contratti tipo stabiliti in accordi, nei Comuni sede di Università, fra le Aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare.

OBBLIGATORIETA' DEL CONTRATTO SCRITTO
I contratti di affitto sono validi soltanto se sono scritti. Se il proprietario dellʼappartamento ti impone un contratto non scritto per evadere il fisco, la legge ti consente di rivolgerti al Giudice per far accertare e dichiarare un contratto di locazione con un canone di affitto (in genere più basso) stabilito in base ad accordi territoriali. Con la sentenza di condanna il giudice imporrà al proprietario di restituirti le somme di danaro incassate in eccedenza ed in nero.

OBBLIGATORIETA' DELLA REGISTRAZIONE
In base alla legge tutti i contratti devono essere registrati. Lʼimposta di registro è pari al due per cento annuo del canone. Di questa imposta dovrai pagare soltanto la metà mentre il resto dovrà essere pagato dal proprietario. Se il contratto non viene registrato: né tu né il proprietario potrete ottenere le agevolazioni e le detrazioni fiscali previste dalla legge (sconto imposta registro, detrazioni dalla denuncia dei redditi, ecc.)

I PATTI CONTRARI E VIETATI DALLA LEGGE
La legge consente di stabilire liberamente molti elementi del contratto di affitto ma stabilisce anche delle regole la cui violazione produce dei casi di nullità:
a) è nulla una durata del contratto inferiore ai quattro anni per i contratti di tipo libero e inferiore ai tre anni per quelli concertati ;
b) è nulla ogni scrittura o ogni impegno che ti obblighi a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato;
c) è nulla ogni clausola che preveda un canone superiore a quello definito negli accordi sindacali per i contratti concertati, per quelli transitori relativi alle aree ad alta densità abitativa, e per quelli per studenti;
d) è nulla ogni clausola che comporti un aggravio dei tuoi obblighi economici, come lʼaccollo di lavori straordinari, penali, interessi, deposito cauzionale eccedente le tre mensilità ed improduttivo.
In tutti questi casi e nelle altre ipotesi di nullità è possibile ricorrere al Giudice per richiedere una pronuncia che accerti la nullità e condanni il proprietario alla restituzione di quanto percepito in eccedenza.

IL CONTRATTO 4 ANNI + 4
Questo contratto, detto libero, ha il vantaggio di avere una durata più lunga (4 anni + 4), ma non garantisce un canone di affitto con un prezzo più basso e quindi presuppone una libera determinazione del prezzo dellʼaffitto basata sulla trattativa tra te ed il proprietario dellʼappartamento. Significa che il canone di affitto e le clausole stabilite rimangono fermi per 8 anni, a meno che dopo i primi 4 anni il proprietario abbia motivi di necessità abitativa (di tipo personale o familiare), debba vendere lʼimmobile o debba effettuarvi ristrutturazioni. Il proprietario, sulla base di questo contratto, non potrà richiedere, se non è espressamente previsto, né lʼaumento Istat, né la percentuale di integrazione per eventuali lavori urgenti di manutenzione straordinaria effettuati nel corso della locazione. Questo tipo di contratto non consente al proprietario di usufruire delle agevolazioni fiscali che la legge prevede per il proprietario che affitta a canone calmierato.

IL CONTRATTO A CANONE CONCORDATO
Eʼ un contratto che dura 3 anni e che ha il vantaggio rappresentato dal fatto che il canone di affitto e le altre condizioni contrattuali non possono essere stabilite in una libera trattativa fra te ed il proprietario dellʼappartamento, ma devono conformarsi agli accordi sindacali stabiliti a livello territoriale. Questo contratto prevede delle agevolazioni fiscali e dei canoni di affitto più bassi rispetto alla media. Se alla prima scadenza non riesci ad accordarti con il proprietario per ottenere un rinnovo del contratto, lʼaffitto prosegue per altri due anni alle stesse condizioni, dandoti, quindi, la possibilità di cercare un altro alloggio. Come si stabilisce il canone calmierato Il canone è stabilito, per tutti i Comuni ad alta tensione abitativa, nella trattativa  territoriale tra le associazioni di categoria. Ogni Comune è suddiviso in zone e per ogni zona viene determinata nella contrattazione la fascia di oscillazione del canone. Il canone effettivo di un alloggio potrà essere agevolmente ricavato, in quanto negli accordi sono presenti una serie di elementi, (tipologia dellʼalloggio, condizioni di manutenzione, pertinenze, dotazione di impianti e servizi) rapportati allʼambito delle zone di ubicazione dellʼimmobile. Il canone così ricavato è un vero e proprio canone legale e quindi ogni patto che stabilisca un affitto eccedente questa misura è nullo e ti da diritto di ottenere la restituzione delle somme pagate in eccedenza. La forma del contratto deve essere scritta e deve utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali. Dove trovare i valori dei canoni di affitto Le tabelle con i valori stabiliti nella contrattazione ed i relativi parametri per stabilire il canone effettivo si possono trovare presso gli uffici del Comune o presso le sedi delle organizzazioni sindacali degli inquilini e della proprietà. Le caratteristiche più importanti di questo contratto:
1) rinnovo tacito in assenza di disdetta;
2) possibilità di recesso anticipato per lʼinquilino;
3) Istat non superiore al 75%;
4) ricorso a una Commissione di conciliazione in caso di contrasti;
5) interessi legali sul deposito (attualmente pari al 2,5%);
6) richiamo agli accordi sulle spese condominiali;
7) una dettagliata descrizione sullo stato dellʼalloggio e degli impianti.

IL CONTRATTO TRANSITORIO
I contratti transitori spesso hanno rappresentato una scappatoia alle regole e al fisco e una sostanziale situazione di svantaggio per molti inquilini costretti a pagare canoni periodicamente aumentati in assenza di garanzie legali e tutele. La nuova legge disciplina in modo migliore questo tipo di contratti che non possono durare più di diciotto mesi e che devono riguardare esigenze transitorie reali o del proprietario o dellʼinquilino espressamente indicate. Il canone di affitto nelle aree metropolitane e in tutti i capoluoghi di provincia non può superare quello stabilito negli accordi territoriali del canale concertato. I contratti di questo tipo, oltre che la forma scritta, devono utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali. Una specifica garanzia contro le simulazioni ed i raggiri è data dallʼobbligo che ha il proprietario di riconfermare alla scadenza del contratto i motivi di transitorietà. Se non lo fa il contratto si trasforma in normale contratto quattro più quattro a canone però calmierato. Il contratto ha le stesse caratteristiche di quello cosiddetto libero.

IL CONTRATTO PER STUDENTI FUORI SEDE
Questo tipo di contratto ha una durata che non può superare 36 mesi. Il contratto è automaticamente rinnovabile a vantaggio dello studente-inquilino, nel senso che alla prima scadenza il proprietario non può risolvere il contratto. Il canone è definito negli accordi comunali fra le Aziende per il diritto allo studio, le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare, che dovranno tener conto anche della durata, della presenza del mobilio, di particolari clausole e delle eventuali modalità di rilascio. Il contratto oltre ad avere la forma scritta deve utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali. Il contratto ha le stesse caratteristiche del contratto cosiddetto libero.

IL SUBAFFITTO
Il subaffitto totale dellʼimmobile e la cessione a terze persone del contratto per farli subentrare come inquilini è vietato e può essere motivo di sfratto con risoluzione per grave inadempienza da parte dellʼinquilino che ha subaffittato. Il sub-affitto parziale, invece, che consente ad altre persone lʼutilizzo di parte dellʼappartamento mentre lʼaltra seguita ad essere utilizzata dallʼinquilino principale è consentito, salvo il caso in cui nel contratto si inserisca una clausola che lo vieti espressamente. Nel caso di subaffitto consentito lʼinquilino ha lʼonere di comunicare al locatore il nominativo della persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani subaffittati.

IL COMODATO
Il comodato è invece quel contratto che consente lʼuso gratuito di un alloggio e quindi, a differenza della locazione, non prevede il pagamento di un affitto. Quando il proprietario dellʼappartamento ricorre ad un comodato per aggirare gli obblighi fiscali, mentre tu paghi ugualmente lʼaffitto, se sei in grado di provare il pagamento di un affitto regolare puoi rivolgerti al Giudice per chiedere che venga accertata la locazione e per ottenere la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano i canoni concordati negli accordi locali.

IMPOSTE CONTRATTI LOCAZIONE
Le modalità di tassazione dei contratti di locazione, ai fini dell'imposta di registro, variano a seconda della tipologia di immobile. Infatti, le norme attualmente in vigore contengono una netta distinzione tra:
immobili ad uso abitativo;
immobili strumentali;
fondi rustici.

IMMOBILI AD USO ABITATIVO
Quando si stipula un contratto di locazione per fabbricati da utilizzare come abitazione, si deve pagare l'imposta di registro nella misura del 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità.
Ad esempio, se per un immobile ad uso abitativo il canone di locazione annuo è di 6.000 euro (pari a 500 euro mensili), l'imposta di registro da versare per ogni annualità è di 120 euro (pari al 2% di 6.000).
Lo stesso trattamento si applica:
alla locazione del box o della cantina (pertinenza), annessi al fabbricato di tipo residenziale locato;
alla locazione degli altri immobili, fatta eccezione, come riportato di seguito, per gli immobili strumentali per natura.
Non è dovuta imposta di registro sul deposito cauzionale eventualmente versato dall'inquilino; è dovuta, invece, nella misura dello 0,50%, quando il deposito cauzionale è versato da un terzo estraneo al rapporto di locazione.

IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA
Sono considerati immobili strumentali per natura quelli che, per legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. In pratica, questi immobili rientrano in una categoria catastale che ne giustifica un determinato uso professionale.
Ad esempio, sono immobili strumentali per natura:
- gli uffici e gli studi (categoria catastale A/10);
- i negozi e le botteghe (categoria catastale C/1);
- i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria catastale B/8).
Dopo le modifiche introdotte dal decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, tutti i contratti di locazione (anche finanziaria e di affitto) aventi per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso e per essi è necessario pagare l'imposta di registro nella misura proporzionale dell'1%, indipendentemente dal regime di esenzione o di imponibilità dell'Iva. L'aliquota dell'1% si riferisce, in modo specifico, alle locazioni di immobili strumentali per natura effettuate da locatori che agiscono in qualità di soggetti Iva. Se il locatore non è soggetto all'imposizione dell'Iva, la locazione è comunque assoggettata all'imposta di registro con l'aliquota del 2% prevista in via ordinaria per le locazioni.

FONDI RUSTICI
I contratti di affitto di fondi rustici, oltre che in via ordinaria, possono essere registrati presentando, entro il mese di febbraio, una denuncia riepilogativa dei contratti posti in essere nel corso dell'anno precedente. In questo caso l'imposta si applica (con l'aliquota dello 0,50%) alle somme dei corrispettivi (moltiplicati per il numero delle annualità dichiarati nella denuncia e non può essere inferiore alla misura fissa di 67 euro.
Ad esempio, se un fondo rustico è affittato per 10 anni e il corrispettivo annuo è di 4.000 euro, l'imposta di registro da versare è di: (4.000 x 10) x 0,50% = 200 euro.
Se uno o più contratti vengono registrati senza ricorrere alle modalità della denuncia annuale, l'imposta di registro si applica per ogni annualità a ciascun contratto presentato per la registrazione, sempre con obbligo di versamento di almeno 67 euro.

ALTRI COSTI
Oltre all' imposta di registro (da dividere a metà con l'inquilino), sono previsti anche i bolli (una marca da bollo da 14,62 euro ogni 100 righe di contratto = 25 righe per pagina = 4 pagine)

L'IMPOSTA IN CASO DI CESSIONE, RISOLUZIONE E PROROGA DEL CONTRATTO

Cessione
In caso di cessione del contratto di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, se non vi è corrispettivo e l'operazione non rientra nel campo di applicazione dell'Iva, è dovuta l'imposta di registro nella misura fissa di 67 euro.Se, invece, la cessione del contratto, sempre fuori dall'ambito di applicazione dell'Iva, è stata pattuita dietro corrispettivo, si deve versare un importo pari al 2 per cento del corrispettivo e del valore delle prestazioni ancora da eseguire. In ogni caso, l'imposta dovuta non può essere inferiore a 67 euro.

Risoluzione
Le risoluzioni dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, sono soggette all'imposta di registro nella misura fissa di 67 euro. Se il contratto è risolto anticipatamente ed è stato versato l'importo relativo all'intera durata, chi ha pagato ha diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso (le annualità infatti, non sono frazionabili).

Proroga
La proroga del contratto di locazione di un immobile urbano, al pari della stipula, può essere registrata corrispondendo l'imposta per la singola annualità oppure per l'intero periodo di durata della proroga. Quando effettuare il pagamento Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23. Nel modello occorre indicare con precisione gli estremi di registrazione del contratto stesso: anno, serie e numero di registrazione separati da una barra.

L'AGEVOLAZIONE PER I CONTRATTI A CANONE "CONCORDATO"
Sui contratti di locazione immobiliare stipulati secondo il "canale assistito", vale a dire quelli realizzati in base ai "contratti-tipo" concordati dalle organizzazioni della proprietà e degli inquilini, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell'imposta di registro è assunto per il 70%. Si ha diritto all'agevolazione (riduzione del 30% della base imponibile) se, comunque, sono presenti altri requisiti:
- l'immobile locato deve trovarsi in un Comune considerato ad alta "tensione abitativa";
- la locazione deve avere ad oggetto immobili urbani ad uso abitativo.
Un esempio: canone annuo "concordato" di 6.000 euro e durata del contratto di 3 anni. Imposta di registro ordinaria: (6.000 x 3) x 2% = 360 Imposta di registro con agevolazione: (6.000 x 3) x 70% = 12.600 x 2% = 252 La riduzione dell'imposta di registro si applica per tutta la durata del contratto e dell'eventuale proroga automatica, anche se il Comune dove è situato l'immobile dovesse nel frattempo essere escluso da quelli considerati ad alta tensione abitativa. Inoltre, spetta anche quando si è scelto di versare l'imposta anno per anno.

I COMUNI DEFINITI AD ALTA "TENSIONE ABITATIVA"
Sono i Comuni indicati nell'art. 1 del D.L. n. 551/88: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, i Comuni confinanti con le suddette grandi città gli altri capoluoghi di provincia, i Comuni individuati dal CIPE (Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica) con apposite delibere, e i Comuni terremotati di Campania e Basilicata.

Tabella riassuntiva: importi, codici e modalitą di pagamento dell'imposta di registro
Fase Adempimento
(o richiesta)
Pagamento Codice tributo Importo
Prima
registrazione
Registrazione contratto
non pluriennale
Intero per contratti
di 1 anno
107T 2% del canone complessivo,
con minimo di 67 euro
Intero per contratti
di alcuni mesi
2% del canone complessivo,
con minimo di 67 euro
Registrazione contratto
pluriennale
(4+4; 3+2; 6+6; ecc.)
1^ annualitą 115T 2% del canone annuo,
con minimo di 67 euro
Tutte le annualitą 107T 2% del canone complessivo,
al netto della metą
del tasso legale per ogni anno
Successivamente
alla prima
registrazione
Rinnovo
(annualitą successive alla prima)
Il pagamento va effettuato
entro 30 giorni
dalla decorrenza.



Copie dei versamenti (mod.F23)
devono essere consegnate
o spedite all'Ufficio competente
entro 20 giorni dal pagamento.
112T 2% del canone annuo,
senza minimo
Proroga (dopo la scadenza
della prima parte del contratto)
114T 2% del canone,
con minimo di 67 euro

OPZIONE “CEDOLARE SECCA”
La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Attenzione: e’ possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia (per gli affitti pluriennali) negli anni successivi. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie, in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Chi può scegliere la cedolare secca
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per quali immobili
L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.
In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Quali inquilini
Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Quanto dura l’opzione
L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

Quanto si paga
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

- nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia

- nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

Effetti della cedolare sul reddito
Il reddito assoggettato a cedolare:

- è escluso dal reddito complessivo

- sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni

- il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

AFFITTO E DINTORNI

Le spese condominiali e la morosità
Lʼarticolo 5 della legge dellʼequo canone stabilisce che il mancato pagamento delle spese accessorie può essere causa di risoluzione del contratto quando lʼimporto non pagato superi quello di due mensilità del canone. 

Quando e come si pagano le spese condominiali 
II pagamento degli oneri accessori deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. La legge prevede che il locatore deve, se lʼinquilino lo richiede, fornire lʼindicazione specifica delle spese (costo dellʼacqua, dellʼenergia elettrica per le parti comuni, retribuzione ed oneri previdenziali del portiere, riscaldamento) nonché i criteri di ripartizione delle spese stesse cioè la specifica indicazione della percentuale dovuta per ogni unita immobiliare, cioè appartamento o locale). In mancanza di tali indicazioni non si può parlare di inquilino inadempiente, ma e comunque necessario che questʼultimo, di fronte ad una richiesta generica e non specifica del locatore di somme a titolo di oneri accessori, prima che siano trascorsi i due mesi dalla richiesta stessa, la contesti formalmente (con lettera raccomandata) e richieda lʼindicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione. Si tenga presente che un ulteriore diritto e previsto dalla legge a favore del conduttore chiamato a pagare somme a tale titolo: il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate, cioè di fatture, ricevute fiscali, bolle di scarico, che dimostrano le spese sostenute. Solo dopo che il locatore avrà rispettato questi obblighi e che sarà trascorso un congruo periodo di tempo che consenta allʼinquilino i dovuti esami, conteggi e verifiche della documentazione, si potrà parlare, persistendo il mancato pagamento, di inquilino inadempiente.

Quando va pagato l’affitto
II contratto di locazione fissa generalmente le scadenze alle quali va pagato il canone. In caso di mancato pagamento alla scadenza prevista e decorsi 20 giorni dalla scadenza stessa senza che il pagamento sia stato effettuato, si verifica una condizione di risoluzione del contratto.

Lo sfratto
Lo sfratto è il provvedimento con cui il Giudice ordina allʼinquilino di riconsegnare e rilasciare lʼappartamento. I tipi di provvedimento esistenti sono quattro:
1. Sfratto per finita locazione che avviene alla scadenza del contratto (dopo otto anni per i contratti liberi, dopo cinque anni per i contratti concertati, alle singole scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori e per studenti);
2. Sfratto per necessità che avviene quando il proprietario intende riutilizzare lʼalloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge o per effettuare lavori tassativamente indicati (dopo il primo quadriennio per i contratti liberi, dopo tre anni per quelli concertati, non è prevista tale ipotesi per i contratti brevi);
3. Sfratto per morosità nel caso di mancato pagamento del canone di affitto. Se non paghi il canone di affitto, trascorsi venti giorni dalla scadenza del pagamento, puoi subire un provvedimento di sfratto per morosità a seguito di una intimazione di fronte al Giudice. In presenza di difficoltà economiche puoi chiedere al magistrato un termine per il pagamento dei canoni scaduti, termine che il Giudice può accordare per un periodo non superiore a novanta giorni.
4. Risoluzione per inadempimenti che riguarda una serie di casi nei quali il Giudice, se accerta un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte tua (ad esempio abbandono dellʼalloggio, subaffitto se vietato, cambio dʼuso non consentito, ecc.), emette una sentenza che ordina il rilascio dellʼappartamento.

La proroga dello sfratto
Con il provvedimento che ordina allʼinquilino di rilasciare lʼappartamento il Giudice indica anche la data di rilascio. Questa data non è prorogabile nei casi di necessità, morosità e inadempienza contrattuale. La data può essere, invece, prorogata per gli sfratti per finita locazione, nei Comuni ad alta tensione abitativa e nei capoluoghi di provincia. In questo caso puoi chiedere al Magistrato che fissi nuovamente il termine di rilascio concedendo quindi una proroga che normalmente non può superare i sei mesi ma in alcuni casi specifici di bisogno sociale (anziani ultrasessantacinquenni, handicappati, disoccupati e cassaintegrati, ecc.) può arrivare al termine lungo di diciotto mesi. Alla domanda si deve allegare, oltre che le attestazioni di reddito e sulla composizione familiare, ogni altro documento utile ai fini della valutazione dello stato di bisogno e della necessità della proroga.

Esecuzione dello sfratto
Esauriti tutti i termini di proroga, dopo la data di fissazione del rilascio stabilita dal Giudice, se lʼinquilino non riconsegna lʼimmobile il proprietario ha diritto ad eseguire forzatamente, con lʼUfficiale Giudiziario e con lʼausilio della Forza pubblica, il provvedimento.

Recesso dal contratto
Il proprietario dellʼappartamento per poter recedere dal contratto deve attendere le relative scadenze inviando le disdette per necessità o per finita locazione nei termini previsti. L’inquilino invece, puoi recedere in anticipo alla scadenza del contratto in due ipotesi:
1. se questa possibilità viene esplicitamente prevista ed indicata in una clausola del contratto di locazione;
2. indipendentemente da quanto prevede il contratto, lʼinquilino ha in ogni caso la possibilità di recedere dal contratto, interrompendone gli effetti, in presenza di gravi motivi che possono riguardare trasferimenti di lavoro, gravi situazioni familiari, ecc.
In entrambi i casi l’inquilino dovrà dare preventivo avviso al proprietario, normalmente nel termine dei sei mesi anche se il contratto può indicare anche un termine minore.